住宅ローンの繰り上げ返済、後で損する3つのパターン

家計の見直しの一つとして、「住宅ローンの繰り上げ返済」を考えている方もいるのではないでしょうか？　住宅ローンを繰り上げ返済することで、利息分が軽減するというメリットはありますが、実は損するケースもあるそう。
住宅ローンのプロ中のプロであり、住宅ローンソムリエ®として活躍中の中村諭さんに、マネーコラムニスト西山美紀とマネー初心者の編集・片岡がお話を伺いました。

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「住宅ローンの見直し「やってはいけない５つのこと」」＞＞

西山：住宅ローンを組んでいる人は、コロナ禍や老後への不安から「繰り上げ返済をした方がいいのかな」と考える人が多いようです。でも、前回の記事でも伺いましたが、実は要注意なんですよね。

片岡：「繰り上げ返済＝必ずお得！」というイメージだったので驚きました。

中村諭さん（以下敬称略）：はい、そうなんです。繰り上げ返済をして損するケースを３つお伝えします。

① 住宅ローン減税があるうちは、繰り上げ返済はもったいない

中村：「住宅ローン減税」といって、年末のローン残高の１％分の税金が戻ってくる制度がありますが、10年（または購入時期・入居時期によっては特例で13年）使える期間がありますので、それをしっかり使った後で繰り上げ返済する方がトータルで考えるとお得になります。

西山：特に今は超低金利で、1％よりも低い金利で住宅ローンを借りている人が多いですものね。

中村：はい、0.4％～0.6％くらいで借りている方も多いのではないでしょうか。それなら、１％との差がお得になるわけですよね。繰り上げ返済ができる貯蓄があったとしても、それはとっておき、住宅ローン減税の対象期間が終わってから検討するのも一つの方法です。

西山：繰り上げ返済を保留にしようと思ったら、そのための貯蓄をうっかり生活費で使わないように、銀行口座などを分けてとっておくと安心ですね。
 

② 繰り上げ返済により、団信（団体信用生命保険）の効果が減ることに注意

中村：基本的に住宅ローンを組んでいる間は、団信（団体信用生命保険）にも加入することになります。返済している人に万一のことがあった場合に、返済の必要がなくなるという保険です。

もし、「がんばって500万円貯めたので、それで繰り上げ返済をしたい」という場合は、団信という保険の500万円分も消えることになります。

西山：繰り上げ返済後に万一のことがあった場合に、団信によって、例えば3000万円のローンがなくなるはずが、手元の500万円を繰り上げ返済したために、2500万円のローンだけがなくなる、というわけですね。

片岡：500万円も損しますね。なんだか、もったいない……。

中村：金利が高かった時代は、それでも繰り上げ返済による効果が大きかったので、団信の効果が減ることと照らし合わせても、繰り上げ返済をした方がよかったこともありました。ですが、今は超低金利ですので、慎重に考えたいですね。